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春雷滚滚!南宁新出让地块“不限房价”成主流?

时间:2019-02-21 16:40:58    浏览量:0

2月中旬已至,前夜大雨滂沱,春雷滚滚。春寒料峭之际却有丝丝和温润邕城大地。

南宁土地市场暗雷翻滚。春节过后,新出让地快将接连上架,5幅约666亩商住地将于3月14日前竞拍。这些地块都有个共同的特征——不限房价。“不限房价”四字犹如春雷般炸响楼市,引发众人对2019南宁房价的各种揣测。

渐成主流的“不限房价”会不会让未来南宁房价脱缰,绝尘而去?

01666亩“不限房价”商住地要出让

今年南宁的土地供应开闸比往年更早,规模更大,一不小心就弄出个“666”。

根据南宁市国土资源局已发布的土地出让公告统计,截至3月14日,南宁土地市场将有5幅地出让,出让面积共666.247亩。除龙岗1幅约250亩地为商住、教育综合用地,其余4幅均为商住地。从地块位置来看,五象、江南、兴宁皆有供应。这些地块分别在2月28日、3月7日、3月14日出让。

在出让方式上,即将登场的5幅地均不限房价。除了兴宁1幅旧改地块采用挂牌方式公开出让,按出价最高且不低于底价者得原则确定竞得人,其他地块多采用限地价、竞产权移交住房、竞公租房等组合方式挂牌出让。

这些地块中,关注度最高的是2月28日出让的龙岗板块249.98亩商住、教育用地,该地块采用“限地价,竞产权移交住房”的挂牌方式公开出让而占地约100亩的教育用地,需配齐从幼儿园到小学、初中、高中各一所,共容纳学生1500人。且明确须引入知名国际学校品牌(该品牌须已在中国境内办学,且旗下至少一所学校入围2017胡润·百学中国国际学校百强排名前五十名)办学。情请点击:【龙岗威水了!将出让250亩地,从幼儿园到高中配齐“国际名校”】

3月7日,江南将出让沙井板块2幅共372.72亩商住“回炉”地。它们在去年10月31日曾因无人报名而流挂。再次出让,地块内仍配建人才安置房,并按6800元/平方米(含装修)限定销售给江南区辖区内引入的科技产业高级人才。而部分条件有所调整。如2幅地块内配建的学校也调整为不占用地块面积。出让方式上,不再限房价,而是采用“限最高地价、竞产权移交住房”挂牌公开出让方式。

△近期出让地块信息列表:

02不限房价,并非首次

“不限房价”,是这一批地块最引人瞩目的焦点。

“限价”,已是近两年来南宁房地产市场的主旋律。从2017年6月开始,南宁商住地的出让,多采用限地价、限房价、竞产权移交住房等灵活组合方式出让。除了旧改地,或者较为偏远的金陵镇地块,多设置了“所建商品住宅均价(毛坯价)不得超过xx元/平方米”的房价红线。

而这波土地供应,竟全部“不限房价”。更有流挂的“回炉”地再次出让,也剔掉“限房价”这项约束。

其实,在近一年以来出让的地块中,“不限房价”并非首次出现。

2018年7月20日,联发拿下的兴宁区北仑路以东259亩纯住宅用地,采用“限地价,竞现房销售,竞产权移交住房”的方式拍卖出让,不限房价。

2018年12月24日,中海拿下的仙葫板块2幅共318.6亩纯住宅用地,采用 “限最高地价、竞产权移交住房”挂牌出让方式,不限房价。

2019年以来,除了2幅103亩旧改及单位房用地,有8幅894亩商住地成交,其中就有4幅共348亩地不限房价,包括1月30日龙光拿下的凤岭南65亩商住地,以及2月14日广西农垦拿下的明阳工业区3幅约283亩商住地。

03限房价扭曲南宁楼市

2017年土地“限价令”实施以来,不少成交地块拿地成本较高,一些地块还要移交面积数目不小的“产权住房”,导致开发商利润空间被大大压缩。例如去年龙岗、沙井部分新上市楼盘,因为限价等原因,楼盘销售几乎微利甚至亏本。更有部分高价、高产权移交房面积的项目陷入停摆状态。

限价导致了市场扭曲,企业为了盈利不得不采取各种手段:

一、“外收”、茶水费等现象层出不穷。楼盘不外收10万以上,都不好意思说是知名房企开发的高端楼盘。个别楼盘一套房的外收竟达80多万元以上。

外收还导致一个后果——税收流失。

二、限价导致部分楼盘“精装修标准”名不副实。为增加企业盈利,开发商大幅提高装修标准。一些楼盘3000元/平方米的精装修标准,根据业内人士透露,造价可以做到不足1000元/平方米。部分楼盘精装修质量不合格,导致楼盘维权事件不时发生。

三、一些实力雄厚的房企,因为限价就放缓楼盘工程进度,变相捂盘,等价格有所松动后再上市发售,客观上影响市场供给,刺激区域价格上涨。

04不限房价会不会成主流?

限房价表面上“限制”房价过快增长,实际上扭曲市场,不能让价格给市场发出真实的调节信号。

从大趋势看,房地产长效机制的逐渐建立将让各种限制市场价格的调控措施逐渐退出市场。2018年中央经济工作会议对2019年房地产政策部署未提“调控”,而是强调“构建房地产市场健康发展长效机制。

再从全国来看,新出让土地“不限房价”刚刚开始。1月9日,北京市发布了2019年的第一次土地使用权出让预申请公告。公告中提到:两宗地块均不设定住宅销售限价。

过去一年,北京土地市场降温明显,与出让方限制房价,又要求企业竞争地价,且有时需要竞地块的自持面积有关。土地出让部门主动给予“取消限价”等各类积极信号,目的是促进土地交易和供地计划的完成。

就南宁城市而言,限价影响企业的投资意愿,客观上不利于南宁经济发展。2017年南宁地区生产总值增长8%、固定资产投资增长12%。2018年南宁地区生产总值增长涨幅下降至5.4%,降幅明显,经济下行压力巨大。

2019年南宁地区生产总值增长目标为7%,任务重大!作为经济支柱的房地产业,需要进一步松绑才能稳经济。

从目前来看,南宁“不限房价”新出让地块越来越多,已有成为主流的迹象。也不排除,因为南宁做法引起全国太大关注或其他因素影响,主管部门在未来新出让地块中设置新价格条件。

05不限价会导致房价飙升吗?

新地不限房价后,南宁房价会怎样?

从目前的楼市行情来看,区域成交分化明显,部分区域楼盘走量缓慢,即便放开房价限制,部分楼盘涨得起也不一定卖得动。至于未来南宁房价会不会飙升,关键看市场供求情况。

可是,“不限房价”后部分开发商或中介机构从业人员极有可能以此为销售说辞,制造市场即将涨价的恐慌情绪,造成“羊群效应”,逼定客户购买。信息的不对称极容易造成市场恐慌。

近日,南宁十四届人大第四次会议的政府工作报告中,坚持“房住不炒”,以稳地价、稳房价、稳预期为2019年的主要目标。预计今年南宁楼市调控将保持政策的稳定性和连续性。

要稳房价,不但要稳地价,还要稳预期。当“不限房价”渐成主流,政府主管部门“稳预期”的措施做好了吗? 

转载自“搜狐焦点”

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